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【飲食店開業】物件申し込み~物件の引き渡しまでの流れについて解説


実際に物件の内見をして、自身でいいと感じた物件があれば、次はいよいよ申込みのステップへ進みます。

今回は、飲食店における物件申し込みから契約締結までの流れについて解説していきます。

物件の申込み~物件の引き渡しまでの流れ

基本的に以下の4つのステップで進んでいきます。

  • ①物件の申込み
  • ②家主(貸主)による審査
  • ③物件契約(賃貸借契約)
  • ④物件の引き渡し

それぞれのステップについて、注意点や詳細をお知らせします。

①物件の申込み

内見をして気に入った物件があれば、所定の申込書に必要事項を記入し申し込みをします。住所や氏名などのほかに連帯保証人を記入する欄もあるため、申し込みの時点で保証人となる人を決めておく必要があります。

また申込みについて、じっくり検討した上で手を挙げたい所ですが、申し込み順に審査が行われる物件も多数あります。迷っているうちにライバルが先に手を挙げ、自身は2番手となってしまうリスクもあります。2番手以降の方はあくまで1番手の次になるので、1番手が審査で落ちない限り審査の土台にものれません。複数のライバルが手を挙げるであろう好物件であればあるほど、スピードが大変重要になってきます。

申し込みはあくまでも取得するという意思表明にすぎず、実際に取得できるかどうかはこの後の審査にかかってきます。

交渉や希望条件は申込時に伝える

賃料や保証金の減額、入居時期の相談など、ご自身の希望条件は申し込み時点で必ず伝えておきましょう。譲れない希望条件がある方は、ここでしっかり意思表示しておかなければなりません。しかし、条件交渉や賃料減額が100%不可な物件や状況もあります。

例えば「家主様が交渉を拒否している」「他の候補者がいて、減額交渉すると成約できる見込みがなくなる」などです。書面提出する前に、交渉相談余地の有無などは不動産業者に相談してください。

申し込みに必要な書類

物件の入居申し込みの規定フォームは不動産業者ごとに異なります。まずは申し込み用紙は早めにもらっておきましょう。必要な書類は、法人と個人で異なります。
 

◆ 法人の場合
  • 法人登記簿謄本
  • 連帯保証人予定の個人(代表者)の個人証明書(免許証や健康保険証)

 

◆ 個人の場合
  • 借主と連帯保証人の個人証明書(免許証や健康保険証)

尚、外国籍の場合は「外国人登録証」や「在留カード」を、個人証明書に替わり提出してください。

融資を行う場合は伝えておく

契約時に必要な費用を融資で用意しようと考えている方は、申込書提出時には、「融資確定の上で、契約を進めたいという希望」「融資実行までのスケジュール」を不動産業者に伝えておく必要があります。融資実行までに要する期間は対象金融機関によっても異なります。入居申込書提出と同時に、金融機関にも報告し、融資を受ける手配も開始しておきましょう。

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②家主(貸主)による審査

居住用物件を賃貸するときなどにも不動産の入居審査があるため、経験されたことのある方も多いのではないでしょうか。ただし住居などとは異なり、飲食店舗の場合はこの審査に長い時間がかかることがあります。そして、散々待った挙句にお断りをされるというケースも少なくないため覚悟しておきましょう。

審査は、申込書や事業計画書をもとに大家さんがおこないます。審査基準としては、申し込み者の支払い能力や希望している業態がどのようなものかなど様々ありますが、たまに人物像を把握したいということで面接を希望される大家さんもいらっしゃいます。その際は、事業計画書をもとに、自分のやりたいお店のコンセプトを伝えることはもちろんですが、熱意もきちんと伝えましょう。また、身だしなみや礼儀作法を気にする大家さんも多いので、面接時は清潔感ある服装で立ち居振る舞いにも気をつけてください。

ちなみに、個人開業の場合は申し込み時に事業計画を求められることもあります。計画に妥当性があるかなどという点を審査します。

③物件契約(賃貸借契約)

審査を無事通過することができれば、いよいよ契約です。契約時には「賃貸借契約書」の締結が必要になります。契約締結前に、担当者から重要事項説明がなされますが、専門用語も多いのでわからないことがあれば必ずその場で確認し、納得してから契約を交わしましょう。

そして契約時に必要な「契約金」は、不動産会社から「精算書」という形で振込先の案内をもらいます。大抵は契約日の契約時間前や契約前日迄の入金を求められます。融資を受ける予定の方は、約束の期日までに振り込みできるよう融資を受ける金融機関への根回しが必須になります。

また契約時に提出を求められる書類があります。
 

◆ 法人の場合
  • 法人登記簿謄本
  • 印鑑証明
  • 連帯保証人分の書類(住民票・印鑑証明書・身分証明書・収入証明)
  • 連帯保証人承諾書

 

◆ 個人の場合
  • 契約者の住民票(印鑑証明書)、身分証明書、収入証明
  • 連帯保証人分の同様書類(住民票・印鑑証明書・身分証明書・収入証明)
  • 連帯保証人承諾書

物件に違いはありますが、各種証明書類は役所で入手する必要もあります。事前に不動産業者に確認しておきましょう。尚、火災保険や店舗舗総合保険が指定されている場合は、契約時に同時加入のケースが多いです。指定の保険がない場合でも、加入後速やかに保険証書の提出が求められます。

ちなみに、居抜き物件の場合は、前テナントを売主とした「造作売買契約」を締結するケースもあります。内覧時に確認した機器類が、しっかり譲渡対象リストに盛り込まれているか確認しましょう。賃貸借契約と同じく、契約内容に不明点などがあれば質問・確認してください。居抜きの造作売買では、売主は契約後の責任を負わない旨を契約内容に盛り込むのが一般的です。契約書上では「瑕疵担保責任は負わない」との記述になっています。契約の翌日に不具合が起きたとしても、売主に責任追及はできません。内見時の動作確認に不安がある場合には、印鑑をつく前に必ず確認するようにしましょう。

④物件の引き渡し

鍵を渡された時点で、物件の引き渡しは完了です。契約時に鍵を渡されてご自分で物件にはじめて入ったり、契約終了後に不動産業者と共に物件に入るなど様々です。契約開始日=物件引き渡し日が標準ですが、稀に契約開始前に鍵を預かり、物件に立ち入ることができるケースもあります。ただし契約開始前は保険適用期間前ですので、注意が必要です。

引き渡しの注意点として、スケルトン物件のトラブルはあまりありませんが、居抜き物件では、トラブルが多くあります。「あるはずの機器類がない」「ゴミが残されている」などを防ぐため、「造作売買契約」を結ぶ前に引き渡しの状態を確認しておく必要があります。譲渡対象の物品をリスト化しておくと、売主・買主の間で相違が生まれずスムーズです。

まとめ


いかがでしたでしょうか?今回は、飲食店における物件の物件申し込みから契約締結までの流れについて解説しました。ただ物件を取得するという事ではなく、連帯保証人が必要だったり、店舗保証金(敷金)や礼金などの費用が多く発生します。物件取得にかかる費用については以下よりご確認ください。

(参考記事)飲食店の「店舗物件取得」に係る費用の内訳について

そして審査は、これまでの経歴、業種や営業時間、人柄や保証人に至るまで、実に様々な要素によって検討されます。店舗の明確なイメージやきちんと経営できる人物であることをしっかり伝えられるように、前もって準備をしておきましょう。

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