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飲食店における造作譲渡とは?基礎知識や注意点について解説


飲食店開業の物件を探す中で、居抜き物件を探していると、「造作譲渡(ぞうさくじょうと)」という言葉をよく耳にすると思います。造作譲渡は基本的にメリットのある契約形態になりますが、安易に受け入れてしまうのは危険ですので注意が必要です。

そこで今回は、飲食店における造作譲渡の基礎知識や注意点について解説していきます。

テナント物件の2つの形態について

造作譲渡の事を知る前に、まずはテナント物件の形態を知っておく必要があります。テナント物件として店舗を借りる場合には、「スケルトン物件」と「居抜き物件」の2つのタイプがあります。

スケルトン物件とは、ただの空っぽの状態で内装もされておらず、コンクリートなどの素材がむき出しの状態にあるものを指します。床や天井、壁などの内装はもちろん、配線や配管もされていません。スケルトン物件のなかには骨組だけの状態のものもあります。当然、トイレやシンクなどの設備も残されていません。それに対して、内装や設備等が残されているのが居抜き物件です。借りる側としては、一からすべてを準備する必要がないため開店にかかる手間が少なく、迅速に事業を開始できます。

造作譲渡とは、内装や設備が残されている居抜き物件の内容物を譲渡する契約です。以下でこの「造作譲渡」について詳しく解説していきます。

造作譲渡とは?

造作譲渡とは、居抜き物件の賃貸借契約時に、造作(内装や設備など)を譲る、または譲り受ける契約のことです。

居抜き物件の場合、貸主、借主の双方において前テナントの設備を次の設備でもそのまま使いたいというケースがよくあります。そこで、前テナント借主、貸主、現テナント借主の3者間の間で造作譲渡契約を結び造作を譲渡します。

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造作譲渡に含まれるもの・含まれないもの

造作譲渡の契約内容は、貸主、借主の両者の合意によって決まるため、何が造作譲渡に含まれるかなどは大きく異なります。その都度チェックする必要があり、造作譲渡の対象にならないモノも譲り受けることができる可能性があります。

大まかに分別するとすれば、動かせるものは譲渡に入らないという解釈で理解してもらえばいいと思います。(ただし、物件の施主の事業により造作譲渡の条件は変わりますのでその都度細かく確認してください!)

 

<造作譲渡に含まれるもの一覧>
  • 造作(天井・壁などの内装)
  • 設備(厨房設備、空調設備、排気設備)
  • 給排
  • 看板
  • トイレ
  • シンク
  • レジ
  • 音響機器
  • 通信機器/li>
  • ※契約によっては、椅子やテーブルなど

 

<造作譲渡に含まれないもの一覧>
  • 調理器具(場合により譲渡品となる物件もある)
  • 食器

造作譲渡のメリット・デメリット

造作譲渡のメリットは、造作譲渡をおこなうことにより、新品で揃えるよりも、初期投資の金額を大幅に抑えることができることです。理由として内装や設備機器を全て譲り受けることができるからです。また、同じ業態から造作譲渡をする場合、早く開店を迎えられるようになります。

一方、造作譲渡のデメリットについては、造作譲渡の内装や設備機器などは、あくまでも中古品のため、修理代金が余計にかかってしまう可能性があるという事です。事前に設備機器の状態を入念に確認しておきましょう。

造作譲渡の交渉相手と交渉ポイント

いちから内装・設備工事をするスケルトン物件での開業に対し、居抜き物件での開業は、数百万もの費用が浮くことも多くあります。しかし「この設備にこの高額は払えないから値下げ交渉をしたい」と感じることもあるでしょう。ちなみに造作譲渡の金額や内容について、交渉の相手は退居予定者であり、不動産屋や大家ではありません。なぜなら、内装を含め店内の造作物はすべて、退居予定者の持ち物だからになります。

そして退居予定者の提示額が、妥当ではないと感じられる場合、大抵は値引きの交渉が可能です。退居予定日までに次の入居者が決まらなかった場合、退居予定者はスケルトンへの原状回復工事をしなければなりません。そのため、適切な交渉を行えば、多少金額を落とせる可能性もあります。ただし、物件の立地が良く、視認性も良い場合などは、ライバルが現れることも容易に考えられます。競争率の高そうな物件の場合は、あまり粘った交渉をせず、相手の条件をすんなりと飲むことも必要です。

造作譲渡で交渉する際の注意点


ここからは、造作譲渡で交渉する際の注意点について説明します。

物件所有者・貸主の承諾は取れるか

造作譲渡で最も重要なのは、物件所有者・貸主からの承諾が取れるかという点です。貸主の承諾がなければ、そもそも造作譲渡はできません。多くの場合には退去の条件に原状復帰の項目が記載されており、スケルトンのみに限定されていることもあります。

ただし、造作譲渡が可能であるのが契約書に記載されていないときでも、条件次第では可能となる場合も多いです。いずれにしても契約内容をしっかりと確認し、物件所有者・貸主に対していつ、どのように話をしていくのかを考えなければなりません。

不用品の処分に関する取り決め

造作物のなかで買取り側が不要なものがある場合には、処分についての取り決めを厳密にしておくことが後のトラブル回避へとつながります。本来であれば造作譲渡に含まれるはずのものが、明け渡しのときに処分済みとなってしまっていたり、不要な備品等が残されていたりすると混乱を招きます。

問題が生じないように、内装・設備のすべての物品をもれなくリストアップし、買取り側の要・不要を確実にチェックしておきます。そのうえで不用品の処分の負担をどのように配分していくのか、合意のもとで文書化を進めていきます。

リース品のチェック

リース残債のある設備は、所有者ではないので売却ができません。リースの契約書をチェックし、残債の支払いなど適宜対応しておきます。リース契約の解約か、買取りをするのかは、その設備の有用性と支払い負担を良く検討して決めていきましょう。ものによっては、設備がなくなることで造作譲渡の希望者に影響が出る場合もあります。

造作譲渡料に関する理解

造作譲渡を実施する際には、その契約について十分に理解しておく必要があります。居抜き売却は一見、単純に見えますが、内容的には意外に複雑です。買主から売主に支払われる造作譲渡料は物件の権利料のような要素も含まれるので、内装や設備の価格だけではありません。そこを誤解していると、造作譲渡料の交渉がうまく進められなくなるおそれがあります。

また、造作物の所有権によっては造作譲渡ができないため造作譲渡料が発生しないというケースがあります。造作物が物件所有者・貸主所有となっているリース店舗のような場合には、借主は、店の明け渡しに際して、造作事譲渡をすることができません。つまり造作譲渡料を得ることができないということになります。

まとめ


いかがでしたでしょうか?今回は、飲食店における造作譲渡の基礎知識や注意点について解説しました。

飲食店の開業を低価格でスムーズにおこなうには、「造作譲渡」が適しています。ですが、「造作譲渡」のデメリットや、注意しなければならいないポイントを、しっかりと抑えておく必要があります。造作譲渡で失敗しないためにも、「造作譲渡」の内容をしっかり理解し、上手く活用していきましょう。

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