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【飲食店】立ち退きを要求されたらどのように対応すればいいのか?


飲食店を経営していると、さまざまな理由から立ち退き問題に直面することがあり、貸主(大家)からの立ち退き要求に備える必要があります。

今回は、「借主の立場で立ち退きにどう向き合うべきか」について、解説していきます。

立ち退きとは?

立ち退きとは、貸主(大家)が主体となって、賃貸借契約を終了し、借主に物件から出て行ってもらうことを言います。よくあるケースでは、老朽化したビルを建て替えたり、地域で大規模な再開発をするために、長年続いたお店を閉めてもらうようなことがあります。
 
貸主が立ち退きを実現するには、通常、相応の費用が掛かります。借主は物件を借り続けることで生計を立てていますから、法律(借地借家法という法律など)によって強く保護されており、貸主の都合で簡単には契約を終了できないことになっているからです。

類似の「明け渡し」「引き渡し」とは?

物件貸主・所有者への「引き渡し」には、原状復帰した状態であっても、貸借人の所有物が残っている状態でも、鍵を返却し、その物件の占有権を物件貸主・所有者に戻すことを指します。

そして「明け渡し」は、貸借人の所有物をすべて撤去した状態で引き渡すことをいいます。

貸主から立ち退きを命じられても、簡単に応じる必要はない

貸主から言われたから応じなければならないのかと思ってしまうかもしれませんが、そんなことはありません。日本では、借主の地位が強く、貸主が一方的に、賃貸借契約を解除することはできないのです。賃貸借契約の解除には、正当な理由が必要とされています。

正当な理由が認められるかどうかは、様々な要素を考慮する必要があるのですが、基本的には、貸主と飲食店側の双方が、建物の使用を必要とする事情の比較をすることになります。そして、貸主側の正当な理由を補完するものとして、立退料を支払うというのが条件になるのです。

つまり、貸主側の建物使用の必要が、借主側よりも、大きければ、立退料は少なくなります。一方、飲食店側の方が、建物使用の必要が大きければ、立退料は多くなります。

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立退料は、どこまで請求できるのか?

それでは、飲食店側の立退料は、どこまで請求できるのでしょうか。請求できる金額の項目としては、引っ越し費用などの経費、借家権価格、営業利益の補償などが請求できます。

引越し費用などの経費

これは、引越し費用や新しい店舗で新たな内装工事をするための費用、得意先などに店舗の移転を知らせるための移転通知の費用など、立ち退きをするために実際にかかる費用のことです。

借家権価格

借家権価格とは、飲食店が入っている建物の価値が増加している場合に、飲食店側が貢献した分の価格になります。この借家権の計算は、実際には、土地家屋調査士の鑑定などで、明らかにします。

営業利益の保障

営業利益とは、現在経営している店舗からの立退きにより営業ができなくなったことによる損失分のカバーです。これは、以下などが含まれます。

  • 立退期間中に営業をしていれば得られるはずだった利益(逸失利益)
  • 従業員の給与補償
  • 新しい店舗が軌道に乗るまでの期間の補償

もっとも、事案ごとに、どの項目の保障が、どの補償がどの程度認められるかは異なります。

ちなみに立ち退き料の金額について、一律的に参考となるような「相場」はないです。これは、立ち退き料が、「正当の事由」と相関関係にあり、事例ごとに異なる個別具体的な事情を総合的に考慮して決まるものであるからです。ただし、オーナーの側から立ち退き料が提示される場合、当初の提示金額は、賃料の6か月分から12か月分程度であることが多いです。

立退きを求められた時の手順

経営判断をする

実際に立退きを求められたら、まずは以下を考えましょう。

  • 条件によって立退きに応じる
  • 絶対に立退きに応じない

莫大な立退料を得られるのであれば結論は違ってくるかもしれませんが、とりあえず移転と内装費程度(目先の損失は出ない程度)しか得られないことを想定して検討してみてください。

弁護士に相談

貸主が正式に立退きを求めてきた場合、すぐに弁護士に相談しましょう。裁判を視野にいれた難しい交渉になりますし、建物やお店の状況によって見通しが異なり、対応が変わってきます。専門性の高い弁護士に、かなり先の見通しまで具体的な説明を受けてみてください。
 

まとめ


上記のとおり、立ち退きでは、開発事業者や物件の管理会社、大家さんといった関係者との間でトラブルが起こる可能性もあります。話し合いで解決しないトラブルが起きた場合は、迷わずに弁護士に相談しましょう。納得できない立ち退き条件を突きつけられた、関係者から嫌がらせを受けたなどの困った事態になったら、自力で対処しようとせずにプロの力を借りてください。

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