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【飲食店開業】居抜き物件の内見でチェックするポイントとは?


飲食店が成功するかどうかの多くの部分を占めるのが、実は立地と物件です。そしてその物件が成功する条件を持っているかどうかを確認するのが「内見」です。

今回は、居抜き物件の内見でチェックするポイントについて解説していきます。

そもそも居抜き物件とは?

居抜きとは、店舗や工場など、前のテナントの設備・家具・調度などを残したまま、売り渡したり貸したりすることをいいます。つまり以前のテナントが使用していた調理設備や椅子、テーブルなどの家具をはじめ、壁や天井の内装、カウンターや造り付けの棚などの造作が残っている物件のことです。一方、床や壁、天井の内装、家具、設備などが一切ない建物の躯体だけの状態をスケルトンと呼びます。

居抜き物件はスケルトン物件と比較すると、設備や家具などをそのまま使用することができるためコストが抑えられ、開業までの時間を大幅に短縮することが可能です。飲食店では高価な調理設備や排気ダクト工事などが初期費用の多くを占めますが、これらの設備がそのまま使用できる状態であれば、大幅な初期費用削減となります。

物件内見とは?内見するメリット

物件内見とは、物件の内部見学を省略したものです。不動産店で紹介されたり、インターネットの情報を見たり、前を通りかかって気になった店舗があれば、まずは内見を依頼しましょう。大抵は不動産店の担当者が立ち会い、物件の説明を聞きながら中を見ることができます。まだ前の店が営業中の場合は、その店のオーナーや店長も立ち会う場合が多いです。

不動産店やお店の都合もあり、そんなに何度も内見をすることができない場合も往々にしてあります。なるべく2~3回の内見で、契約の可否を判断するための情報をすべてチェックしましょう。また、疑問点を不動産店や現借主に直接質問できるチャンスでもあります。

ちなみに、内見と似たような言葉に内覧というものもあります。意味は内見と同じです。内見は関東方面でよく使われるのに対し、内覧は関西方面でよく使われるとも言われています。
 

◇物件内見のメリット
  • 物件のエリア・立地・内装・厨房を自分の目で確かめられる
  • 不動産会社や内装業者さんにいろいろ質問・相談ができる
  • 自分のお店の計画やイメージを不動産会社や内装業者さんと共有できるので、今後の物件探しがスムーズになる
  • 物件を探しはじめの方は、開きたいお店のイメージを膨らませることができる
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飲食店における居抜き物件の内見でチェックするポイントとは?

居抜き物件が出てきた段階で、以下の点をチェックしましょう。

撤退理由の確認

まず確認しなければならないのは、元テナントの閉店、退店理由をオーナーや不動産会社に確認することです。しかし、ネガティブな情報は成約を妨げるので、正直に伝えてくれない場合も多くあります。真の情報を教えてくれないことも考慮に入れて、情報は近隣の同じような飲食店に行ってリサーチしましょう。同業者は見るポイントも的確ですし、同業だから知っている情報もあります。また、自分に損得がなければ、思いのほか真実を教えてくれます。

聞き出した閉店の理由が「経営の悪化」の場合は、さらに根本の要因を探る必要があります。料理や接客など、前テナント固有の問題で経営不振になっていた場合は、巻き返しができます。しかし、そもそも商圏や立地が悪いのであれば、誰が出店しても失敗する可能性の高い物件です。反対に、経営の悪化以外の理由、たとえば後継者がいないなどのやむを得ない事情での閉店であれば、ネガティブな部分はほぼありませんから、出店を積極的に検討しても大丈夫です。

さらに前店舗とは全くコンセプトが異なる飲食店を開店するなら、そういった口コミもすぐに広がるため、安心してお店を開店することができるでしょう。

内装・外装の変更範囲検討

居抜き物件をそのまま使えるのであれば良いですが、ほとんどの場合、多少の造作変更や什器の入れ替えは必要になることが多いです。変更箇所が少なければ少ないほどコストメリットはありますが、空間を刷新できないデメリットもあります。内覧する場合には、店舗のバランスをどこまで重視するのかを考えて、最低限の変更や入れ替えを考えましょう。

もし壁や床を自分のコンセプトに合わせたものに変えたい場合、コスト的にまた事実上変更することが可能かどうかを確認しておきましょう。また、外装の変更が可能なら、周りの住民にも新しい飲食店がきたことが伝わり、いい宣伝効果になるかもしれません。

機器

どのような業態であっても業務用で使う機器は高額なものが少なくありません。しかし、機器には耐久年数というのがありオープンして数年以上経ったお店だったりすると、「オープン直後に壊れてしまった」「撤去して処分することになったはいいものの、解体費用が」なんてトラブルも少なくありません。

そんな事態にならないためにも、動作状況(電源を入れてみる)や性能(実際に使ってみる)の確認はもちろん、外傷や匂い(とくに冷蔵庫の中など)なども忘れずにチェックするようにしましょう。

インフラ設備

お店づくりというと外装や内装を一番に考えてしまいがちですが、実は最もお金がかかるのがインフラ設備です。必要なインフラ設備が整っているかどうかどうかで、工事費が大きく変わるのでここは重点的に見るようにしましょう。

とくに前テナントから業態が変わるときは注意が必要です。使う火力や電力、給排気量が大きく変わると、設備の新設や容量アップの工事が必要になります。ビル全体の電気の容量が足りないとなると増設工事だけで200~300万円の費用がかかってしまいますし、また水回り、例えばトイレの位置の変更などは50-100万円ほどの費用が必要です。こうった区画が不自然な物件についてはそこに造らざるを得ない事情があったと考え、専門家に見てもらうべきでしょう。

契約内容の確認

さらに内見時前にもできることですが、物件の賃貸契約の内容も、決定前にしっかり確認することが重要です。

1つは保証金の返還です。保証金をいくら入れるのか、それは退店時にいくら戻ってくるのか、いつ振り込まれるのか、という点の確認が必要です。またこれに合わせて、保証金を充当して工事する「原状回復」の範囲がどこまでなのかも確認しますしょう。これは内見の時に、オーナーと一緒に内装のどの部分が回復対象かを1つ1つ確認して回ることが望ましいです。

さらに退去する場合に、閉店してから原状回復工事を行って正式退去をするまでの期間を契約上どれだ取っているのかも確認対象です。この期間が妥当でないと、工事が終わっていないのに期限が来てペナルティが発生したり、逆に余裕がありすぎて無駄な家賃を払うことになってしまう場合もあります。

立地の確認

現地に行かなければ絶対に分からないことが、現実的なその物件の立地の良し悪しや商圏です。これについては、自分の足で物件を中心に半径1km以内を歩いて確かめましょう。

物件外側の整備状況

内見時に意外と忘れるのが、建物の外側の設備です。ダクト、室外機、給湯器の確認はマストですが、そのほかに、ビルの外壁が古過ぎないか、窓の状況、ネズミや害虫が侵入しそうな小さな穴などが多くないか、そんなところを見ておきたいものです。

まとめ


いかがでしたでしょうか?今回は、居抜き物件の内見でチェックするポイントについて解説しました。

物件を選ぶ場合は、その家賃や広さだけで決められません。不動産情報に載らないが実は非常に部分というものがたくさんあるからです。それはほとんどの場合、現地で内見しないとわかりませんし、判断できません。今回お知らせしたポイントを中心にしっかり内見を行い、欠陥のある物件を掴まされないように注意しましょう。

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