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【飲食店開業】居抜き物件の注意点について


飲食店を開業する時にまず障壁になるのは物件探しになりますよね。

物件は大きく分けて「スケルトン」と「居抜き」に分かれ、基本的に、低コストで早く開業できるという「居抜き物件」で検討する人が多いですが、そのメリットの裏に隠された注意点をお知らせします。

店舗物件の分類

店舗物件の分類として、「スケルトン」「居抜き」があります。

居抜き物件は、過去の内装や設備が残っている物件のことです。低コストかつ工事期間も短時間で済ませることができます。ただし、過去の内装を残したままだと造作に制限があるため、100%思い通りのお店にするのは難しいというデメリットがあります。

そしてスケルトン物件とは、建物の骨組みだけの状態で、内装や設備が全くない物件のことを指します(一部が残っている場合もあります)。ゼロから内装工事ができるので、自由な店作りが可能ですが、造作工事にコストがかかり、工期が長くなるのが難点。また、工事期間が長くなる分、開業までにカラ家賃が多く発生するといったデメリットがあります。

居抜き物件のメリットデメリット

なんといっても初期投資費用が抑えられることが最大のメリットです。その他、内装や設備以外にも付帯設備が付いていれば、開業準備期間を大幅に軽減し、業態、業種によっても異なりますが、場合によっては、以前入っていたテナントのお客様が顧客になってくれることがあります。

一方、居抜き店舗物件のデメリットは、電気、ガス、水道の設備や厨房機器をいくら入念にチェックしても、長年使っていたモノは、突然壊れてしまうというリスクが伴います。そして、多くの場合、保証はありません。そして居抜きの店舗物件では大幅なレイアウトの変更は難しいです。物件を契約した後で、その物件を大幅にリニューアルするとなると解体撤去作業からのスタートとなるので、スケルトンの物件で内装を造るよりコストがかかってしまうこともあります。

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居抜き物件の注意点

ここからは、居抜き物件の注意点についてお知らせします。

居抜きの店舗物件にも色々ある

店舗物件は、美容院や床屋、エステや整体、雑貨屋などの物販など飲食店以外の居抜き物件もたくさんあります。居抜き物件=飲食店の居抜き物件ではないので注意しましょう。そして飲食店の居抜き物件の状態も様々です。内装からテーブルや椅子、厨房機器やお皿やグラス、カトラリー、メニューブックやセロハンテープやボールペンといった細々とした備品まで全部残っている居抜きもあれば、壁や床、電気やガス、水道の配管は残っていいるけど、テーブルや椅子、厨房機器はいっさい無しという居抜きもあります。気になる居抜き物件は、まずその状態を見に行きましょう。

思い通りの内装が設計できない

前の内装を引き継ぐと、どうしてもレイアウトに制限が掛かります。居抜きを考える場合は、自由なレイアウトを考えるのはとても難しいです。特に自分が出店しようとしている店とまったくの異業態の居抜き物件を取得した場合は、キッチンでの調理方法やホールでの接客の仕方が大きく異なるため、大幅な改装を余儀なくされ、多くの費用がかかってしまいます。内見時に知り合いの内装業者や施工業者などに同行してもらうなど、事前に確認をしておきましょう。

設備の老朽化など、かえって費用がかかる場合がある

当然、居抜き物件の設備や機器は少なくとも数年間使われてきたものになるため、新品にくらべ故障のリスクは高まります。クリーニングやメンテナンス費用でかえって費用がかかる場合もあります。契約する前には、細心の注意を払い、チェックしましょう。

機器などのリースが残っている場合がある

引き継いだ機器がリースでないかは注意して確認しなければいけません。もしも厨房機器の一部がリース契約になっていて、前テナントにリース残がある場合、そのリース契約についてどのような手続きをとるかを事前に取り決めておく必要があります。

以前の店舗のイメージ・影響がある

前のテナントがそこを退去する理由には様々ありますが、例えば「料理が美味しくない」、「近所とトラブルがあった」、「大きな負債を抱えていた」という理由であれば、そのイメージが新しい借り手にも付いてしまう事があります。前のテナントが退去した理由を、不動産会社を通してできる限り情報を得ておきましょう。また、前テナントとの区別をつけるために、大幅なデザイン変更を行うなど、新しい店に変わったことをしっかりと認知させるというのも効果的です。

内装はお店のコンセプトと合っているか

居抜きの店舗物件の内装やテーブルや椅子、什器全般のイメージは開業する飲食店のコンセプトに合っているか、またレイアウトは変えられないことも多いので、内装工事をする場合は施工業者に相談しましょう。

居抜き物件の原状回復の義務を確認

居抜き物件の場合の原状回復の義務もきちんと確認しておく必要があります。「原状回復」はどこまでのことを指すのかを確認してから内装工事をすすめます。とりあえず、引き渡しの状態の写真は撮っておくようにします。スケルトンでの返却が義務付けられていると、お店をやめる時に内装の解体撤去にかなりの費用がかかることになります。

造作譲渡の価格は適正か

居抜き物件の電器、ガス、水道などの設備、冷蔵庫、冷凍庫、シンクにガス台などの厨房機器、客席のテーブルや椅子、お皿やグラスなどは、前のお店の経営者の持ち物です。これらの設備(造作)を譲り受けることを造作譲渡(ぞうさくじょうと)と言います。造作譲渡には、有料の場合と無料の場合があります。

有料の場合は、その価格が適正かをチェックして判断をしましょう。造作譲渡費が無料であっても、厨房機器が壊れていたりすると、撤去費用、処理費用と余計なお金がかかってしまうので、無料でもしっかり必要な設備なのか、ちゃんと動くのかを確かめましょう。

居抜き物件の内装設備や厨房機器などは、基本的に前のお店のオーナーから譲渡されるものなので、ちゃんと使えるかどうかは不動産屋や家主は全く関与しません。不安な場合は、前もって専門家(内装の施工業者など)に相談しておきましょう。

まとめ


居抜き物件は以前の設備をそのまま活用でき、初期費用が安く済むことや工事スケジュールを短縮できることが大きなメリットですが、注意しなければいけない点も多くあります。知識が浅い方や、急いで開業したい方は契約に関するトラブルを起こしやすいので、注意しましょう。

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