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【飲食店開業】居抜き物件とは?居抜き物件を探す際のポイントなどを解説


飲食店のテナント募集で、「居抜き」と表示されたケースがあります。今回は、この「居抜き物件」についてや、探す際の基本的なポイントなどについて解説していきます。

居抜き物件とは?

居抜きとは、店舗や工場など、前のテナントの設備・家具・調度などを残したまま、売り渡したり貸したりすることをいいます。つまり以前のテナントが使用していた調理設備や椅子、テーブルなどの家具をはじめ、壁や天井の内装、カウンターや造り付けの棚などの造作が残っている物件のことです。一方、床や壁、天井の内装、家具、設備などが一切ない建物の躯体だけの状態をスケルトンと呼びます。

居抜き物件はスケルトン物件と比較すると、設備や家具などをそのまま使用することができるためコストが抑えられ、開業までの時間を大幅に短縮することが可能です。飲食店では高価な調理設備や排気ダクト工事などが初期費用の多くを占めますが、これらの設備がそのまま使用できる状態であれば、大幅な初期費用削減となります。

居抜き物件のタイプとは?

「居抜き物件」にはいくつかのタイプがありますので、以下にご紹介します。 候補物件に巡り合った際にはどのタイプであるのか注意するようにしましょう。

造作譲渡代金を支払う居抜き物件

現テナント借主の入居中に交渉して、店舗内の造作一式を有償で譲り受けるものです。このタイプの居抜き物件には、現借主の退却日は決まっており、それまでに引き渡しされる物件と、 現借主が、物件所有者・貸主へ解約予告通知を出していない物件の2種類があります。

解約予告通知が出されていない場合には、造作譲渡の合意が得られてから現借主が物件所有者・貸主に解約予告するため、 物件所有者・貸主の承諾を得るなどのステップから始まるので、成約までの時間がかかることが多いでしょう。 ただし、もともとが「売れたら店をやめる」予定で、切羽詰まった状況ではないことから、立地や客層が好条件であることも多いとも考えられます。

造作譲渡代金を支払う必要がない造作残置の物件

前テナント借主の退去後に造作が残っている状態です。前借主は造作の所有権を放棄しており、 物件所有者・貸主は、次の借主へ無償譲渡することが多いようです。解体や廃棄の手間がかかる場合もありますが、 残置されていることが多い排気ダクトやグリストラップなどをそのまま利用できると、内装工事費を抑えることができます。

そのほかの物件として、内装、厨房設備、什器等が揃っており、すぐに営業が開始できる状態の店舗を、 すべてひっくるめて借りる「リース店舗」というものもあります。 所有権はありませんが、故障の際の修理やメンテナンスなどをリース業者にやってもらえます。

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飲食店開業する際、居抜き物件がおすすめなケースとは?

以下のようなケースにあてはまる場合には、居抜き物件の取得を積極的に検討するとよいでしょう。

時間的に制約がある

人生設計上、いつまでに開店させたいという希望があり、開業までの時間があまりないときには、内装工事期間が不要である居抜き物件がおすすめです。

資金の調達額が少ない

思っていたよりも開業資金が集まらなかったり、そもそも少額の開業資金での開店を目指したりしている場合には、 内装工事費を節約できる居抜き物件がよいでしょう。

内装へのこだわりが少ない

特別な業種業態ではなく、一般的な内装でOKという場合には、市場に出ている居抜き物件のなかから気に入ったところが見つけるのがよいでしょう。 居抜き物件のメリットを大いに活かせるため、おすすめです。

開業までの作業を省略化したい

通常、開店に至るまでの作業は多方面にわたります。店舗の内装や厨房機器などの設置についても、店舗内の設計を考えることはもちろん、 業者を選び、契約を交わし、工事日程を組み、床や壁、天井の種類や色などを選び、厨房機器も選択する必要があり、かなりの手間がかかります。 それらの作業が面倒に思われる場合には、飲食店舗としてすでに整えてある居抜き物件を選ぶとよいでしょう。

居抜き物件を探す際の基本的なポイント

希望する条件を明確にしておく

「良いところがあれば、どこでもいい」という人は多いものです。 しかし、どういうところが「良い」かについては、店の業種業態や個人的な事情によって分かれます。 どういう物件を探すのか、地域、立地、規模、内装の雰囲気、閉店後の期間、厨房機器の種類、設備のメンテナンスの状態など、 詳しく詰めておきましょう。また、どのくらいの追加工事が可能かについても決めておきましょう。

条件に優先順位をつけ、妥協できる範囲も考えておく

希望するすべての条件を満たすような理想的な物件というものはなかなか出てこないものです。 「そういうことならば、あっちの店でもよかった……」と、悩み出すとキリがありません。 そこで、隣接地域もよい、こういう条件ならば規模が小さくても構わないなど、条件に幅を持たせられないか検討しておきましょう。 同時に、絶対に譲れない条件と、妥協できる条件とに分け、それぞれに優先順位をつけておくと、効率的に探すことができるでしょう。

スピード感が必要であることを念頭に入れておく

ときには、現オーナーが居抜きでの閉店を急いでいる物件もあります。 短期間にさまざまなことで決断を迫られることもあるでしょう。先に検討しておけることはなるべくすませておいてください。 また、業種業態の異なる店を候補に入れたり、店のコンセプトに合わせたりなどのために、 少し内装工事を入れる予定ならば、内見の際に内装工事業者を同行してアドバイスなどをもらうことも考えておきましょう。

自分に合った業者を見つける

どのような店を理想とするかは、人によって千差万別です。 物件取得は費用も大きくかかるうえ、店舗は事業の要となりますので、 専門家の立場から親身になってアドバイスしてくれるような不動産業者を探すとよいでしょう。

まとめ


居抜き物件は初期費用を削減でき時間も掛からないので、開業し始めの方や出店を早めたい方には魅力的な物件です。

しかし、責任の所在を明らかにしないとトラブルを引き起こす可能性も高いため、紹介したポイントや注意点を踏まえて契約まで進めることが大切です。居抜き物件の特徴をよく理解したうえで、希望物件を探していきましょう。

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